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卢扬超 卢扬超律师法律功底扎实,为人亲和有耐心、并具备丰富的办案实践经验,曾成功办理了离婚、继承、房产、合同及债务案件,最大限度地保障了委托人的合法权益,一致获得当事人的好评。其擅长处理:离婚(房产及股权分割、返还彩礼... 详细>>

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律师姓名:卢扬超

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执业律所:广东利合律师事务所

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房地产信贷业发展的风险防范

【本文摘要】我国实行个人住房消费贷款的时间并不长,据最新的统计显示,我国目前商业性个人住房贷款不良贷款率小于0.5%,住房公积金的不良贷款率仅为0.24%,较低的个人住房不良贷款率对改善商业银行的资产质量起到了十分重要的作用。房地产信贷既是房地产建设和交易的基础,也是政府、开发商和购房者重点关注的问题。目前我国房地产业的发展迅速,但房价偏高,增速过快等诸多问题也困扰着世界,合理科学的房地产信贷将是规范房地产业发展的一条重要途径。

房地产信贷业的发展现状

近年来,居民住房消费水平不断提升,房地产信贷的规模不断扩大,在商业银行金融业务的比重不断提高。人民银行不断完善住房信贷金融体系,具有经营权的经营机构由过去的少数银行垄断发展成为现在的多家银行进行激烈竞争的格局。仅以工商银行的统计数字为例。

国家先后出台了一些积极的房地产金融政策,为住房消费信贷业务提供了良好的发展契机。商业银行根据国家政策导向推出了一系列加大住房消费贷款的措施,使得房地产消费信贷业务取得了急速的发展,然而我国的地区经济发展不均造成了住房消费信贷业务发展较快的地区较多的集中于江浙、闽粤等沿海发达省市,占了全国住房消费信贷市场的50%以上。随着近年西部大开发战略和进来城乡统筹经济试验区的实施,中西部地区虽有一定发展,但总体趋于落后。这虽与地区经济发展状况紧密相关,但同时也和当地的居民收入水平、消费意识、个人资信程度密不可分。

我国实行个人住房消费贷款的时间并不长,据最新的统计显示,我国目前商业性个人住房贷款不良贷款率小于0.5%,住房公积金的不良贷款率仅为0.24%,较低的个人住房不良贷款率对改善商业银行的资产质量起到了十分重要的作用。国际上被广泛认可个人房贷的风险暴露期通常为3到8年,我国的住房信贷业务是近5年才开始发展起来的,所以我们也应对目前较低的不良贷款率保持一定程度上的谨慎。

目前,国家针对房地产消费贷款的快速发展,结合房地产市场供需状况,制定了提高居民第二套住房首付比例的指导意见,各大商业银行纷纷出台了自己的商品房贷款额度的发放标准和第二套住房的认定办法。这在一定程度上有利于提供房地产市场居住的供给,抑止房地产投机和房价高涨,但是在具体实施的过程中还存在着旧房贷款办法如何认定。商品房所有者是以家庭还是个人为单位划分等一系列问题。虽然在新的贷款政策执行的过程中有着一些问题,但是总的方向是值得肯定的,这对提高多套住宅占有成本,调整利益主体对多持有房地产的投机心态颇有裨益。商业银行普遍把房地产的信贷作为一种优良资产来大力发展,在银行商业信贷上产生了急功近利的倾向,把房地产住房消费贷款当成“香饽饽”。不遗余力的大力发展。不少银行认为虽然目前国家对房地产贷款的各项政策正在收紧,但从总体来看房地产价格在可遇见的时期内,其价格水平将处于一个稳定的时期,其贷款风险是同类贷款中最低的。这是一种错误的认识,目前的房地产市场通过一段时期的发展,被人们公认为一种带有泡沫的高利行业,带来的泡沫风险可能由社会来共同承担。银行的住房信贷业务应当更加理性、规范地遵循贷款通则,严格依照贷款程序办事,进一步增强防范贷款风险的意识。

另外,我国现阶段的房地产法规对房地产信贷资金的流向缺乏有效的监管。健全的房地产信贷法规是健康的房地产经济发展的基础和保障,目前涉及房地产信贷的法规有:《民法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》中的一些关于房地产金融的一些条款,这些法规对市场上出现房地产金融问题的约束力度还不是很强,缺乏可操作性,迫切需要一部关于房地产金融的专项法律的出台来保障整个房地产金融市场的健康运行。

如何保障房地产信贷业远离风险

严格准入房地产开发项目贷款

金融机构应在对项目进行可行性、风险性充分分析的基础上谨慎贷款,这也是于我们目前提出的稳健的财政政策相符合的。一是选择性,优先选择那些开发资质较高、资信程度较好,同时市场前景明了的项目予以优先支持;二是审查性,严格审查房地产开发贷款的条件,企业自有投入开发资金占整个房地产建设投资的比例符合标准并具备四证。(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》);三是有比例性,房地产金融机构应尽量提高抵押贷款的比例,确定合理的抵押率,尤其是要尽量避免常出现的有施工单位作为房地产开发企业抵押人的情况发生;四是专管性,即对房地产开发资金实行统一的会计和统计管理科目,严格跟踪控制贷款用途,按照工程施工进度合理的掌握贷款的发放额度,并及时控制销售资金的回笼;四是循环性,把开发商房地产开发贷款同个人住房按揭贷款相结合,以住房按揭贷款作为房地产开发贷款的条件之一,保证后续按揭业务的拓展,实现整个资金体系的循环运行。加强个人住房贷款的监管

目前,个人住房消费贷款总体数量大,关系较为复杂,而且个人住房贷款于居民的个人切身利益密切相关,关系重大。首先要按照目前关于个人住房贷款的新要求,完善个人住房贷款的管理办法,规范其审查程序和标准,建立个人住房贷款的信用登记制度;其次要健全个人住房贷款的担保制度,完善担保办法,进一步严格按照国家和各大商业银行制定的控制居民第二套住房的贷款比例和额度,同时要加强担保执业机构的业务管理和监管,推行标准化文本,有效防范贷款风险;再次要严格评估贷款抵押物实值,严格执行贷款额与抵押物实值比例不得超过80%的要求,杜绝“零首付”贷款的发放;最后要严格遵照个人住房贷款利率政策,杜绝擅自提高或压低个人住房贷款比率的行为发生。

提高房地产信贷业预警能力

一是要加强房地产政策及时、广泛的收集;二是要建立一套完善的政策分析、统计、研究体系,加强对房地产市场、客户、前景的分析预测,提高房地产信贷预警能力;三是要加强房地产信贷从业人员的培训工作,加强建筑工程预决算、房地产评估等业务环节,提高业务水平和市场判断能力,从每一个环节上保证信贷体系运行顺畅,并及时规避风险。

房地产信贷业发展规避风险的政策建议

加大房地产信贷监管20世纪80年代我国信贷较多的集中于加工工业,90年代过多的集中于房地产(如海南和北海的房地产泡沫)项目所产生的大量不良贷款的历史教训,应密切关注商业银行的信贷集中度的问题,在贷款集中度过高的时候,有效调整整个商业银行的贷款结构。严查违规贷款,遏制房地产贷款腐败案件的发生。建立健全房地产贷款预警预报体系和统计指标体系信息披露制度。[page]

发展多元化房地产信贷金融市场

一个成熟的房地产市场不仅需要股权融资债券融资,而且除了一级市场外还需要一个较为发达的房地产金融二级市场与之配套。随着房地产金融市场的发展,各种房地产金融衍生工具,包括各种投资基金、信托证券、指数化证券等成为了广大的房地产投资者在参与房地产金融业务时必要的形式和手段。完善的房地产金融二级市场能够顺畅房地产金融衍生工具的使用和各种有价证券的融通,为参与者带来相应收益的同时,用市场化的方法合理的把集中于房地产金融机构的风险分散到整个二级市场上。

加快土地管理模式的转变

界定和规范政府行为,加快改革和完善与房地产信贷市场稳定密切相关的土地储备制度、土地交易制度和土地开发制度。



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