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肖凌斯律师 上海科尚律师事务所执业律师,全国律师协会会员,上海律师协会会员。法学理论扎实,专注于民商事争议解决,在法律框架下实现当事人利益最大化。根据客户的最终目标和面临的实际情况,通过诉讼、仲裁、ADR程序达到最优结果。... 详细>>

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律师姓名:肖凌斯律师

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成功案例

签订购买违章建筑的合同,生效后难解除

【律师提示】

买方因为看中了卖方房屋天井内搭建有违章建筑,认为刚好能够解决实际居住问题,欣然购买。后因为违章建筑侵犯了楼上的相邻关系,被起诉、被强令拆除。买方因此要求解除合同,返还房款,并且赔偿损失。这样的诉讼请求能够得到法院的支持?违章建筑肯定要被拆除;买卖违章建筑的条款肯定无效。买卖这种存在违章建筑的做法往往是搬起石头砸自己的脚,得不偿失。

【案情介绍】

早在2005年卖方李先生就接到了物业公司发出的《违章搭建限期整改通知书》,被要求在合理期限内整改房屋天井内的违法搭建。

2008年9月,买方王先生经过实地看房后,相中了该存在违章建筑的房屋,遂与卖方李先生签订了《居间协议》、《买卖合同》,并支付了2万元定金。在卖方李先生将房屋交付给买方王先生之前,其再次接收到了物业公司出具的《违章搭建限期整改通知书》。

后房屋实际交付,买方王先生实际入住该房屋。但在居住后不久,买方向卖方发出《申请终止上海市房地产买卖合同书》,认为房屋与楼上存在诉讼纠纷,使合同无法正常履行,要求终止《上海市房地产买卖合同》并返还房款和装修费用。

卖方接到终止合同的通知书后,拆除了拆除了房屋天井内违法搭建的建筑物。并向买方卖方出具《转让过户通知》,要求买方于12月1日前往房地产交易中心办理产权过户手续并支付全部房款。但买方王先生并未履行该通知内容,双方也未实际办理房地产权利转移手续。

2008年12月16日,买方王先生起诉至法院要求解除《上海市房地产买卖合同》,返还房款,并支付违约金。而卖方李先生则提起反诉要求买方王先生承担逾期付款的违约金责任。

【案件思考】

买卖存在违章建筑的合同条款是否有效?当事人能否以此请求解除合同并要求对方赔偿损失?

【法庭判决】

《上海市房地产买卖合同》中约定的价款未包括违章建筑的面积。买方明知天井内违章搭建有随时被拆除的可能而购买,现又以此为由主张解除合同,不符合法律规定,不予支持。

双方均明知天井内搭建物系违章建筑,可能引发相邻纠纷,在履行过程中因该事由而起纠纷,导致合同履行的中止,双方对此均有过错。且双方违约责任相当,可以相互抵消,故双方分别要求对方支付违约金的请求法院均不支持。

【法理延伸】

律师认为,买卖存在违章建筑的房屋,因为违反了法律关于违章建筑禁止转让的强制性规定而无效。该违章建筑应当予以拆除,双方关于违章建筑的价款约定,交付约定等均属无效。但房屋买卖不仅仅是对该部分违章建筑的买卖,是对整个房屋的所有权和土地使用权的买卖,因此根据法律规定部分合同条款的无效不影响其他合同条款的效力。

合同无效后,发生合同法第五十八条的法律效果,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方均有过错的,应当各自承担相应的责任。因此本案中,买卖双方对于买卖违章建筑的事实均属明知,故对自己的损失各自承担责任。

【法律依据】

《合同法》第五十二条第(五)“违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。”

《合同法》第五十六条“合同部分无效,不影响其他部分的效力的,其他部分仍然有效。”


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